La Ciudad de México se queda sin suelo industrial disponible. Con una vacancia de entre 3% y 4% en su mercado metropolitano, según datos de Spot2.mx, el cuello de botella no está en la demanda ni en el capital: está en la tierra. Esa escasez está obligando a empresas, desarrolladores e inversionistas a transformar desde adentro lo que ya existe.

El detonador es el comercio electrónico. México superó los 77 millones de compradores en línea en 2025 y registró ventas digitales por 941 mil millones de pesos, con un crecimiento anual de 19.2%, de acuerdo con la Asociación Mexicana de Venta Online (AMVO). Esa presión de demanda necesita espacio logísticodentro de la ciudad, no en sus márgenes, y lo necesita ahora.

La respuesta del mercado ha sido pragmática: fábricas abandonadas, bodegas envejecidas y edificios corporativos subutilizados están siendo reconvertidos en centros de distribución urbana. El proceso implica modernización de infraestructura, aumento de alturas operativas, automatización, mejora de patios de maniobra y subdivisión de grandes superficies para múltiples operadores.

«La última milla dejó de ser un diferenciador para convertirse en una necesidad operativa. Hoy las empresas priorizan ubicaciones que les permitan reducir tiempos de entrega y acercar inventario a sus clientes. En muchos casos, modernizar un activo bien ubicado es más eficiente que desarrollar nuevo inventario en la periferia», señala Vianey Macías, Head de Market Research en Spot2.mx.

El mercado industrial urbano de la ZMVM opera en un rango de 13.3 a 16.5 dólares por metro cuadrado mensual, según el análisis de Spot2.mx basado en la oferta activa registrada en la plataforma.

La brecha entre corredores revela una nueva jerarquía de valor donde la centralidad pesa tanto como el tamaño del inmueble: el Centro encabeza con rentas de hasta 16 dólares por m², seguido por Tlalpan con 15.08 dólares y el poniente con cerca de 14.5 dólares. Vallejo-Azcapotzalco, Iztapalapa-Iztacalco y Gustavo A. Madero se mantienen entre 13.3 y 13.8 dólares.

Cada corredor empieza a especializarse dentro de esta nueva geografía. Vallejo-Azcapotzalco mantiene su peso histórico como zona industrial, ahora reconvertida hacia la distribución urbana de alta velocidad. Iztapalapa-Iztacalco gana relevancia por su cercanía con zonas densamente pobladas, clave para el retail, alimentos y consumo diario. Gustavo A. Madero se consolida como nodo de conexión con el norte metropolitano, mientras Atlampa y el Centro operan como espacios para logística compacta de alta rotación.

En el sur, Tlalpan comienza a atraer proyectos derivados de la reconversión de inmuebles corporativos subutilizados. Y hacia el poniente, Naucalpan se integra como extensión natural del sistema logístico metropolitano, abasteciendo zonas de alto consumo como Polanco y Lomas de Chapultepec.

En las zonas de mayor presión, especialmente el poniente de la capital, la escasez de tierra horizontal está produciendo un fenómeno inédito: logística vertical. Edificios de varios niveles con elevadores de carga y estructuras reforzadas que buscan extraer el máximo rendimiento de predios que ya no pueden crecer hacia los lados.

«Estamos ante un cambio de paradigma en la forma en que la ciudad asigna y valoriza su suelo industrial. Durante décadas, la lógica fue expansiva: más tierra, más periferia, más escala. Hoy esa ecuación se rompió. El valor ya no lo define el tamaño del inmueble sino su posición dentro de la mancha urbana, y eso está reescribiendo las reglas del mercado», afirma Macías.

De acuerdo con la firma, la Ciudad de México avanza hacia un modelo donde el crecimiento ya no depende de la expansión territorial, sino de la capacidad de reutilizar su propio tejido urbano para adaptarse a una ciudad más densa, más cara y más rápida. La logística de última milla no solo está redefiniendo la operación de las empresas, sino también la forma en que se asigna y se valora el suelo industrial dentro de la capital, donde la cercanía con el consumidor final comienza a pesar tanto como la escala del inmueble.